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Wertermittlung - Immobilienbewertung

  

Fundierte Wertermittlungen von Immobilien basieren auf den Richtlinien des Baugesetzbuches (BauBG), auf der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und auf der Wertermittlungsrichtlinie (WertR).
Im Baugesetzbuch wird der Verkehrswert  (siehe § 194 BauGB) definiert, die ImmoWertV enthält allgemeine Regeln und Ausführungsbestimmungen und die Wertermittlungsrichtlinie (WertR) enthält Anweisungen zur Ausführung  der Bewertung von Immobilien.

Unser Leistungsbild umfasst: 
  • Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB 
  • Gutachten im Discounted Cash Flow (DCF)-Verfahren

Verkehrswertgutachten sind in der Regel erforderlich für:

  • Kauf- oder Verkaufsabsichten
  • Erbauseinandersetzung
  • Schenkung
  • Ehescheidung
  • Vermögensfeststellung
  • Steuerliche Zwecke
  • Festlegung von Versicherungswerten
  • Enteignungsentschädigung
  • Risiko- und Renditebewertung von Anlagen
Beispiele: 
  • Unterstützung bei der Preisfindung für ein Verkaufsangebot ihrer Immobilie
  • Unterstützung bei der Entscheidung über Abbruch oder Sanierung ihrer Immobilie unter
    wirtschaftlichen Gesichtspunkten
  •  Richtige Strategie bei Überschreibung ihrer Immobilie an Familienangehörige - Fallstricke bei der Schenkungssteuer
  • Prüfung von Steuerfestsetzungsbescheiden: Möglichkeiten zur Verringerung der Erbschaftssteuer
  • Bauantrag für Nachbar-Grundstück mit "Abstandsflächenübernahmeerklärung":

           - Leidet der Wert Ihrer Immobilie darunter?

           - Können Sie eine Entschädigung verlangen?

  • Hilfestellung zur fairen Aufteilung von Immobilien bei Partner-Trennung (Vermeidung von Notverkäufen ö.ä.)
Leistungsumfang bei einem ausführlichen Verkehrswertgutachten

Ortstermin mit Aufnahme aller wertrelevanten Daten / Recherchen zu Besonderheiten der Immobilie / Objektbeschreibung mit allgemeinen Angaben / Grund- und Bodenbeschreibung / Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen / Begründung der Verfahrenswahl / Berechnung des Verkehrswertes mit zwei normierten, unabhängigen Verfahren / Ermittlung des Verkehrswertes aus den Verfahrensergebnissen / Anlagen mit Lagedarstellung, Besonderheiten und Fotos.

 

Leistungsumfang bei einem Verkehrswertgutachten in Kurzform - Kurzgutachten

Objektprüfung:

  • Besichtigung des Objekts von ca. 2 bis 3 Stunden
  • Prüfung des baulichen Zustandes auf augenscheinlich erkennbare und wesentlich wertmindernde
    Umstände, Bauschäden oder Baumängel
  • Falls erforderlich, Feuchtigkeitsmessungen in kritischen Bereichen
  • Beratung zu wertrelevanten Besonderheiten des Objekts
  • Gutachterliche Stellungnahme vor Ort 
     

Kurzgutachten:

  • Aufnahme der wertrelevanten Daten beim Ortstermin
  • Ermittlung des Verkehrswerts mit Hilfe von zwei normierten Bewertungsverfahren
  • Berücksichtigung der wertrelevanten Besonderheiten (z.B. Baumängel / Bauschäden) beim Verkehrswert
  • Durchsicht der übergebenen Unterlagen auf wertrelevante Besonderheiten zu dem Objekt
  • Darstellung der Wertansätze, Rechenschritte und Berechnungsergebnisse in tabellarischer Form
  • Vorab Versand des Kurzgutachtens als PDF-Datei sowie in ausgedruckter Form auf dem Postweg
  • Auf Wunsch eine mündliche Beratung zu den Besonderheiten der Verkehrswertermittlung
  • Abschließende Gesamtbeurteilung des Objekts als Unterstützung zu Ihrer Entscheidungsfindung.

 

Unser Leistungsbild im Detail und die Begriffe bei der Immobilienbewertung:


Vergleichswert: Das so genannte Vergleichswertverfahren kommt dem Marktwert einer Immobilie am nächsten. Der Wert der zu schätzenden Liegenschaft wird durch Preisvergleich ermittelt, in dem es mit einer ausreichenden Anzahl geeigneter Objekte verglichen wird. Beeinflussende Kriterien sind: Lage, bauliche Nutzung, Größe und Alter der Objekte. Qualitative Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten müssen hierbei wertbeeinflussend berücksichtigt werden.
Voraussetzung für die Bildung des Vergleichswertes ist, dass eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Objekten herangezogen werden kann. - Das ist zum Beispiel über einen ortsansässigen Makler oder den Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde möglich.
Nur für einen ersten, wirklich groben Überblick eignen sich Vergleichsangebote in Tageszeitungen und Immobilienportalen. Der Teufel steckt hier im Detail, da Spezifikationen wie Baumängel und Lasten und Beschränkungen häufig nicht detailliert genug dargestellt werden.

Ertragswert: Dieses Verfahren stützt sich auf die Ermittlung der Erträge (Rendite, Mieten) einer Liegenschaft. Basis der Wertermittlung sind der Bodenwert und die nachhaltig erzielbaren (Netto)Einnahmen. Das Ertragswertverfahren eignet sich sehr gut zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern, Geschäftsgebäuden oder gewerblichen Liegenschaften. Bei der Wertermittlung sollten aber nicht ausschließlich “nachhaltig erzielbare Erträge” eine Rolle spielen: Hier ist auch das Potenzial einer Immobilie, wie Mietsteigerungsmöglichkeiten, zusätzliche Bebaubarkeit des Grundstücks oder effizientere Flächenausnutzung der Vermietungsflächen von Bedeutung.
Beispiel: Nach Auslaufen der Mietverträge in Erdgeschossflächen einer Einzelhandelsimmobilie in einer 1a-Lage Citylage wird bei einer Neuvermietung der Mietertrag und damit der Ertragswert der Immobilie exorbitant gesteigert. Das gleiche gilt, wenn aus einem großen Ladenlokal durch entsprechende Umbauarbeiten zwei kleinere, jedoch nachgefragtere Einzelhandelsflächen mit der üblichen Schaufensterfront entstehen. 
Für die Bewertung selbst genutzter Immobilien oder unbebauter Grundstücke ist dieses Verfahren nicht geeignet.

Sachwert: Das Sachwertverfahren ermittelt den Wiederherstellungswert einer Immobilie einschließlich des Bodenwertes. Hierbei werden Faktoren, wie technische und wirtschaftliche Wertminderung des Gebäudes (Alter, Bauschäden, Mängel) negativ und wirtschaftliche Werterhöhungen positiv berücksichtigt.
Das Sachwertverfahren kann zum Beispiel bei der Bewertung selbst genutzter Einfamilienhäuser angewandt werden, wobei hier eher Kriterien wie Lage und Ausstattung zur Anwendung kommen.
In der Wertermittlungspraxis spielt dieses Verfahren eine untergeordnete Rolle.

Beleihungswert: Möchten Sie ein Hypothekendarlehen aufnehmen, werden Sie spätestens bei Ihrem Finanzierungsgespräch mit dem Begriff Beleihungswert konfrontiert.
Der Beleihungswert ist die Grundlage der Kreditgewährung für den Hypothekenfinanzierer. Der Beleihungswert ist also nichts anderes als der erzielbare Wert der Liegenschaft, der nachhaltig unter Berücksichtigung sämtlicher relevanten Umstände für das Beleihungsobjekt erzielt werden kann. Wundern Sie sich also nicht, wenn Ihre Bank Ihnen mitteilt, dass Ihre Immobilie “nur” einen Beleihungswert von 75% oder 80% des Ihnen vorliegenden Sachverständigengutachtens hat.
Gemäß Hypothekenbankgesetz darf eine Beleihung in der ersten Rangstelle des Grundbuches nicht über 60% des Beleihungswertes hinausgehen. Das bedeutet für Sie nicht, dass Sie nur 60% des Objektes über Ihre Bank finanzieren können. Es hat jedoch für Sie zur Folge, dass Sie den 60% übersteigenden Teil Ihrer Finanzierung nicht über die erste Rangstelle des Grundbuches absichern können. Der restliche Teil wird “nachrangig” finanziert.- Für das Finanzierungsinstitut ist die nachrangige Finanzierung nicht optimal abgesichert - deshalb verlangt sie dafür einen Risikoaufschlag: Ihre Baufinanzierung wird durch diesen Risikoaufschlag teurer.

Mietwertgutachten (§ 558 BGB): Mietwertgutachten stellen anhand statistischer und ökonometrischer Verfahren die Marktmiete (auch ortsübliche Vergleichsmiete an Hand der üblichen Entgelte in einer Gemeinde) dar.
Hierzu sind eine Reihe (mindestens fünf) Vergleichswohnungen mit vergleichbaren Lage- und Ausstattungs-kriterien auszuwerten. Für diesen Fachbereich, insbesondere auch mit Blick auf die Mietrechtsreform 2001, sind auf Seiten des Immobiliengutachters langjährige Erfahrungen i. V. m. der Verfügbarkeit umfangreicher Marktdaten und einschlägige Verfahrenskenntnisse notwendig. Benötigt werden derartige Gutachten für Miethöheauseinandersetzungen (gerichtlich und außergerichtlich).

Entschädigungsgutachten: Ein Spezialgebiet der Verkehrswertermittlung bzw. der Immobilienbewertung ist die Ermittlung einer Wertminderung wegen enteignungsgleichen Eingriffen durch Grundstücksrechte oder anderen Grundstückslasten, ohne das Eigentum selbst zu übertragen, z.B. bei beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten eines öffentlichen Verkehrsträgers. Auch hier ist der Verkehrswert Grundlage der Wertminderung. Diese Art von Immobiliengutachten werden benötigt für:

  • Enteignung von Grundstücksrechten und enteignungsgleichen Eingriffen in das Eigentum nach Art. 14 Grundgesetz i.v.m. dem BauGB und Landesenteignungsrechten
  • auf dem Grundstück lastenden Erbbaurechten
  • die Ermittlung der Wertminderungen wegen Grundstückslasten und Grundstücksrechten (Nießbrauch, Reallast, Leibgeding, Überbau, Wegerecht u.a.)
  • sonstige Lasten

Durch eine Schiedsgutachtervereinbarung werden z.B. in Gewerbemiet-verträgen häufig Immobiliengutachter zur Bestimmung des zukünftigen Mietpreises herangezogen. Dies ist dann sinnvoll, wenn Differenzen lediglich hinsichtlich des Mietpreises bestehen. Der Immobiliensachverstän-dige wird ohne rechtliche Entscheidungsfähigkeit, wie in einem ordentlichen Gerichtsverfahren zur Gutachtenerstattung beauftragt.
Darüber hinaus kann innerhalb eines Schiedsgerichtsverfahrens ein Sachverständiger als Schiedsrichter fachkundig zu einem Schiedsspruch gelangen, mit der Wirkung der Unzulässigkeit des ordentlichen Gerichtsweges. Die Parteien unterwerfen sich verbindlich diesem Schiedsspruch per vorheriger Vereinbarung. Regelungen über das schiedsgerichtliche Verfahren finden sich in den §§ 1025 bis 1061 ZPO. 

Discounted Cash Flow Verfahren: Das DCF-Verfahren lässt im Gegensatz zum v. g. Ertragswertverfahren (Einperiodische Betrachtung) die periodengerechte Berücksichtigung bestimmter Einzelmaßnahmen, wie beispielsweise außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen, zu.

Das DCF-Verfahren wurde ursprünglich für die Unternehmensbewertung entwickelt. Dieser Bewertungsansatz ist in Deutschland erst in den letzten Jahren auf die Immobilienbanche übertragen worden. In der Praxis ist zu beobachten, dass Immobiliengesellschaften im In- und Ausland ihre Liegenschaften zunehmend mit DCF-Verfahren bewerten. Im Gegensatz zum Bewertungsverfahren nach Wertermittlungsverordnung erfolgt in der Regel keine explizite Trennung von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Diskontierungszinssatz des DCF-Verfahrens lässt sich mit der Rendite von Alternativanlagen vergleichen und soll das mit der Investition in ein bestimmtes Objekt verbundene Risiko bzw. die damit verbundene Renditeforderung eines externen Investors wiederspiegeln. Die Marktrisikoprämie spiegelt also die zulässige Renditeforderung eines Anlegers gegenüber einer risikolosen Anlageform, wie z. B. Bundesschatzbriefe, wieder.
 

 

Zur Erstellung des Gutachtens sind folgende, aktuelle Unterlagen erforderlich:

  • Grundbuchauszug
  • Lageplan 
  • Bestandspläne, evtl. Flächenberechnung*
  • Bei der Bewertung von Eigentumswohnungen werden zusätzlich Unterlagen von der Hausverwaltung benötigt
  • Für Mietwertgutachten sind die Mietverträge einzusehen.

* Flächenberechnungen erstellen wir nach anerkannten Normen und Verordnungen sowohl für Gewerbe-, als auch Wohnflächen, sofern keine verwertbaren Berechnungen vorliegen.

 

Honorare: 

Seit Inkrafttreten der novellierten HOAI am 18. August 2009 sind Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken im privatgutachterlichen Bereich an keine gesetzliche Gebührenordnung gebunden, da die Honorierung von Wertermittlungen und Gutachten in der neuen HOAI nicht mehr geregelt ist.

Individuelle Vereinbarung
  • Die neue Regelungsfreiheit schließt nicht aus, dass Honorare nach dem bisherigen Preisrecht vereinbart werden. In diesem Fall kommt ein Zuschlag in Höhe von 10 Prozent auf die Werte der o.g. Honorartafel des §34 HOAI a.F. zum Ansatz; dies entspricht der Preissteigerung der in der HOAI verbliebenen Leistungen.
  • Eine weitere Möglichkeit, Honorare nachvollziehbar zu vereinbaren, besteht in Anlehnung an Verwaltungsbgebührenordnungen der Länder, also dem Honorarsystem der Gutachterausschüsse. Sie erbringen Leistungen, die mit denen der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vergleichbar sind.
  • Das Honorar für Bauschadensgutachten, sowie für Aufmaß und Flächenberechnungen erfolgt auf  der Basis von Zeithonorar. Der Stundensatz hierzu beträgt 85.- € zzgl. MwSt. 
Referenzen:

Beratertätigkeit im Bauzentrum München seit 2006 zum Thema "Wertsteigerung von Immobilien"

 

Pressemitteilung (886) der Landeshauptstadt München, Referat für Gesundheit und Umwelt (Bauzentrum)

 

 

Die Beratungsthemen sind im Einzelnen wie folgt: 

  • Erläuterung der Chancen der Wert- und Ertragssteigerung durch energiesparende Sanierung
  • Beratung zu wertsteigernden Sanierungsmaßnahmen und Fördermöglichkeiten
  • Unterstützung bei der Wertermittlung für bestimmte Anlässe wie Verkauf, Beleihung, Entschädigung
  • Sonderfälle der Immobilienbewertung: Erklärungen zu Steuerfestsetzungen, wie z.B. Vorweggenommene Erbfolge mit Nießbrauchsvorbehalt oder bei Schenkungen/Erbschaften

     

Termin:Freitag, 10.00 - 12.00 Uhr
nur nach tel. Anmeldung: (089) 50 50 85
Dauer:ca. 30 Minuten
Kosten:kostenlos

Bewertung von Steuerfestsetzungen Schenkungen/Erbschaften - Immobilienbewertung mit besonderen Merkmalen, wie z.B. nicht ausgebaute Dachgeschosse, Erbpachtgrundstücke - Was ist beim Preisvergleich von Immobilien zu beachten? - Welche Bedeutung haben: Bebauungsplan, Baubeschreibung, Grundbuchauszug, Wirtschaftsplan etc. ? - Was lässt sich abklären, bei Behörden und anderen Anlaufstellen?- Wie kann man bei der Ortsbesichtigung vorgehen

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